Compramos casas feias! A horrível verdade que eles estão escondendo de você

Esta história foi publicada originalmente na ProPublica por Anjeanette Damon , Byard Duncan e Mollie Simon . Co-publicado com The Dallas Morning News e Shelterforce . Sarah Smith contribuiu com reportagens. Ilustrações Ug Spot de Carlo Cadenas para ProPublica.

Cory Evans conhecia bem o manual da HomeVestors of America quando chegou a uma casa no subúrbio de Los Angeles em 4 de novembro de 2016. Sua franquia com a empresa “We Buy Ugly Houses” executou mais de 50 negócios nos dois anos anteriores. .

A Patriot Holdings logo se tornaria uma das franquias de maior sucesso da empresa, seguindo a estratégia da HomeVestors de encontrar proprietários em situações desesperadoras e, em seguida, convencê-los a vender rapidamente.

A proprietária, Corrine Casanova, comprou o bangalô Baldwin Park de três quartos com o marido em 1961 e agora é o proprietário total. Depois de criar três filhos lá, ela estava a poucos dias de trocá-lo por uma casa de repouso e ligou para o número de um anúncio da HomeVestors.

“Eu queria saber se poderia obter uma estimativa do valor da minha casa”, disse ela à mulher que atendeu o telefone. “Meu marido se foi, então sou só eu agora.”

Evans, que dirigia o negócio com três de seus irmãos, desenvolveu uma reputação entre outros franqueados da região como um “fechador forte”. A casa de Casanova foi quitada, dando a Evans espaço para aceitar sua oferta porque não havia hipoteca a pagar.

Ele calculou o lucro que queria obter e presenteou Casanova com um contrato de compra de 10 páginas durante a breve visita à casa dela.

Mas Casanova foi incapaz de se envolver numa negociação complexa. Embora ela já tenha sido uma contadora habilidosa e presidente do clube feminino local, a demência agora estava gravada em sua memória de curto prazo: uma avaliação neurológica recente descobriu que a senhora de 82 anos não conseguia dizer em que ano era ou nomear a cidade em que ela morava. estava dentro. Ela costumava confundir seu filho adulto com seu tio.

A HomeVestors alerta seus franqueados para nunca tirar vantagem de vendedores que não consigam entender as negociações. Mas quando saiu naquela noite, Evans tinha um contrato para comprar a casa por cerca de dois terços do seu valor, assinado na caligrafia instável de Casanova.

Semanas se passaram antes que a família de Casanova soubesse da venda. Mas o filho dela, David Casanova, logo percebeu que algo estava errado.

“Depois que a mudamos, ela continuou dizendo: 'Preciso ligar para minha amiga. Preciso ligar para meu amigo. E eu pensei, 'Qual amigo, mãe?'” David disse à ProPublica.

Corrine não conseguia se lembrar.

Depois que David soube do contrato, ele explicou a Evans que sua mãe sofria de demência e tentou cancelar a venda. Em vez de ir embora, Evans entrou em ação, registrando um aviso no título da propriedade que essencialmente impedia a venda a qualquer outra pessoa, o que forçou a família Casanova a uma batalha de anos para manter a casa.

Ao longo do caminho, Evans contestou que Casanova mostrasse sinais de deficiência durante suas interações.

A HomeVestors of America se orgulha de ter ajudado a ser pioneira na indústria de investimento imobiliário. Fundada em 1996 por um corretor de imóveis do Texas, a empresa desenvolveu um sistema para adquirir propriedades problemáticas – e o expandiu para quase 1.150 franquias em 48 estados.

Ao contrário dos agentes imobiliários, os house flippers operam em um espaço amplamente não regulamentado. Os agentes imobiliários têm a responsabilidade fiduciária de representar os melhores interesses do proprietário nas negociações, o que é definido nas leis estaduais, nos requisitos de licenciamento e no código de ética do setor. Mas na maioria dos estados, os flippers não precisam de licença.

A HomeVestors, autoproclamada “maior compradora de casas nos Estados Unidos”, faz de tudo para se distinguir dos fundos de hedge e dos gurus do YouTube que dominaram grandes áreas do mercado de investimento imobiliário.

A empresa afirma que ajuda os proprietários a sair de dificuldades – casas feias e situações feias – melhorando vidas e comunidades ao adquirir propriedades que ninguém mais compraria.

Parte dessa missão é a promessa de não tirar vantagem de quem não entende o verdadeiro valor de sua casa, mesmo que os franqueados busquem preços baixíssimos.

Trate cada cliente como se ele fosse sua avó de 85 anos que nunca fez um negócio imobiliário, dizem os treinadores da HomeVestors aos proprietários de franquias em conferências anuais.

Mas uma investigação da ProPublica – baseada em documentos judiciais, registros de propriedade, materiais de treinamento da empresa e entrevistas com 48 ex-proprietários de franquias e dezenas de proprietários de casas que venderam para suas franquias – encontrou franqueados da HomeVestors que usaram engano e visaram idosos, enfermos e pessoas tão próximas. à pobreza que temiam que a falta de moradia fosse uma consequência da venda.

Um franqueado da HomeVestors alegou falsamente a uma mulher de 72 anos que sofria de problemas de acumulação que os policiais da cidade levariam sua casa, de acordo com documentos judiciais . Uma mulher do Arizona disse em uma entrevista que foi forçada a morar em sua caminhonete depois de tentar, sem sucesso, cancelar a venda de sua casa.

Um processo judicial documentou a situação de um homem idoso na Flórida, a quem foi dito que, se vendesse seu condomínio, poderia continuar morando lá temporariamente.

Mas ele passou seus últimos dias de vida esperando ser despejado quando – depois que o contrato foi assinado – o proprietário da franquia o informou que as regras da associação de proprietários não permitiam isso.

“Você estava sempre mentindo para eles. Foi para isso que fomos treinados”, disse Katie Southard, dona de uma franquia na Carolina do Norte. “Havia um preço que você poderia pagar, mas você sempre iria mais baixo e diria a eles que esse era o preço que você poderia pagar.”

Mesmo quando os proprietários acreditavam que estavam sendo aproveitados e tentavam desistir dos negócios, os proprietários de franquias processavam ou arquivavam documentos para bloquear a venda a outro comprador. Alguns proprietários lutaram em leitos hospitalares para manter suas propriedades.

Pelo menos três morreram logo após assinarem contratos de venda; um quarto morreu após três anos de preocupação com dinheiro. As suas famílias disseram à ProPublica que estão convencidas de que o stress de perder as suas casas contribuiu para a morte dos seus entes queridos, embora todos estivessem doentes ou enfermos.

Um porta-voz da HomeVestors disse que os negócios descobertos pela ProPublica representam uma pequena fração das transações gerais da empresa, que totalizaram mais de 71.400 desde 2016.

Ela negou que a empresa tivesse como alvo os idosos e apontou um índice de aprovação de 96% entre os proprietários que vendem para a HomeVestors, que foi calculado internamente a partir do que a empresa afirma ser “mais de 500” avaliações de clientes. A empresa já agiu em alguns dos casos apurados pela ProPublica, acrescentou, e está investigando outros à luz das reportagens.

Poucos dias depois de receber perguntas da ProPublica, a HomeVestors proibiu suas franquias de registrar documentos para evitar que os proprietários cancelassem as vendas e os desencorajou de processar os vendedores. As práticas não afetam apenas o vendedor, observou a empresa, mas também criam um rastro documental que repórteres e promotores podem seguir até a porta de uma franquia.

“Se você estiver fazendo isso em série, estará colocando todo o sistema em risco”, disse o conselheiro geral da HomeVestors, Anthony Lowenberg, durante uma teleconferência nacional em 18 de abril para alertar os proprietários de franquias sobre a próxima história da ProPublica.

Durante essa ligação, cuja gravação foi obtida pela ProPublica, a liderança da empresa reconheceu a profundidade e o rigor da investigação da organização de notícias e discutiu mudanças para garantir que “nossas franquias estejam fazendo as coisas certas”.

“Isso nos tornará uma empresa melhor”, concluiu David Hicks, CEO da HomeVestors.

Como eles encontram você

A HomeVestors tem trabalhado arduamente para garantir que seja um nome familiar, com publicidade onipresente em outdoors, malas diretas, televisão e internet. A empresa registrou dezenas de imagens e frases, incluindo “O bom, o mau e o feio” e “Oportunidades feias”, e frequentemente persegue imitadores nos tribunais.

Seu homem das cavernas de desenho animado, “Ug”, oferece um sorriso amigável e às vezes mostra um saco de dinheiro, sugerindo que está pronto para ajudar os proprietários a sair de “situações feias”.

HomeVestors implanta Ug estrategicamente. Você o encontrará em anúncios perto de casas atingidas por furacões ou carbonizadas por incêndios florestais. Ele está em correspondências que cobrem CEPs com uma alta concentração de proprietários que têm muito patrimônio.

Ele aparece em cartões postais enviados a pessoas que, segundo registros públicos, se divorciaram recentemente ou tiveram uma morte na família. Aos familiares que tentam navegar no inventário, a HomeVestors promete: “Podemos ajudar”.

Nos últimos anos, muitos proprietários queixaram-se às autoridades locais e à Comissão Federal de Comércio sobre as incessantes aberturas da HomeVestors – por vezes alegando que a empresa ignorou pedidos formais para parar.

Um residente do Texas cujo pai foi recentemente assassinado disse à ProPublica que a HomeVestors não aceitaria um não como resposta. As cartas eram tão persistentes, disse ela, que verificar a correspondência se tornou uma experiência traumática.

Um porta-voz da HomeVestors disse que a empresa aborda cada reclamação que recebe e adiciona pessoas a uma lista interna de “não ligar” quando pedem para não serem contatadas.

A HomeVestors também lança sua rede online, na esperança de alcançar os proprietários antes que eles falem com um corretor de imóveis ou outro investidor.

Em entrevista, um ex-funcionário da agência de publicidade contratada pela HomeVestors relembrou discussões sobre como veicular anúncios online para pessoas nas proximidades de lares de idosos e hospitais de reabilitação. O objetivo era capturar famílias que precisavam vender ativos para que o Medicaid pagasse os custos do lar de idosos.

O funcionário, que pediu para não ser identificado porque ainda trabalha no setor, também lembrou o dono da agência se gabando da capacidade de sua publicidade digital de encontrar um idoso que quebrou o quadril. Esse ferimento, informou o funcionário ao proprietário, é na verdade uma contagem regressiva de 60 dias até a morte – e, possivelmente, um acordo.

“Se conseguirmos chegar às pessoas naquele momento, esse será um caminho definitivo a seguir”, disse o ex-funcionário. “Sim, isso foi ruim. Meu estômago dói pensando nisso.”

Um porta-voz da agência de publicidade Imaginuity disse que seria “fora de caráter” o proprietário “desrespeitar ou desejar prejudicar” os clientes de um cliente.

Um porta-voz da HomeVestors admitiu que a empresa usou essa tecnologia de direcionamento de anúncios, mas disse que só o fez uma vez, há mais de quatro anos. Um porta-voz da Imaginuity disse que o projeto piloto não tinha como alvo centros de reabilitação.

Ainda assim, os franqueados da HomeVestors aprendem maneiras de encontrar pessoas que se mudam para uma casa de repouso.

Até metade das perspectivas de uma franquia devem ser geradas por seu próprio trabalho braçal, o que a HomeVestors chama de “leads de escavação”.

O manual de treinamento da empresa ensina os franqueados a construir relacionamentos com aqueles que interagem com pessoas em situações difíceis: administradores de lares de idosos, oficiais de sucessões, advogados de divórcio .

Também os instrui a vasculhar os bairros em busca de pistas de perigo – avisos de corte de água, fita policial, janelas fechadas com tábuas, cicatrizes de queimaduras – e atacar sinais de desespero. Se os pertences de uma família estão na calçada, por exemplo, a diretriz é clara: “ Persiga rapidamente o imóvel onde a pilha de lixo indica despejo . ”

Em uma declaração por escrito, o porta-voz da HomeVestors negou inicialmente que a empresa tivesse como alvo os proprietários de casas com base em eventos de vida como morte, divórcio ou mudança para uma casa de repouso.

Depois que a ProPublica apontou documentos publicitários e materiais de treinamento da empresa que ensinam tais táticas, o porta-voz disse que eles representam uma pequena fração de seu orçamento de marketing.

A empresa também negou ter como alvo os proprietários com base em dados demográficos, incluindo idade. Em vez disso, a empresa se concentra em propriedades menores e mais antigas que podem precisar de reparos, disse o porta-voz.

Apesar de toda a sua gestão escrupulosa de imagem, a empresa por vezes descreveu os seus objectivos em termos grosseiros. Certas casas em sua mira publicitária são chamadas internamente de “honeypots”. ”E em uma entrevista de 2020, Hicks disse que as casas visadas por sua empresa depois de visitá-las.

“Aquele cheiro de urina de gato, você sabe o que é esse cheiro?” ele disse com uma risada. “Isso é dinheiro.”

Hicks recusou um pedido de entrevista.

“Não foi apenas um mau ator”

A HomeVestors exige que, em meio à pressa para encontrar proprietários desesperados e fazer um acordo, seus franqueados não se envolvam em “métodos dissimulados que barateiam e arriscam seus negócios”.

Ensina-os a deixar claro que são um “comprador com desconto”, incapaz de pagar o preço total, e que o vendedor obterá rapidez e conveniência. Proíbe-os explicitamente de mentir.

“Um franqueado não deve fazer conscientemente quaisquer declarações ou reivindicações falsas sobre o valor da propriedade, condições de mercado ou qualquer outro assunto relativo a bens imóveis a qualquer proprietário, a fim de influenciar a decisão dessa pessoa de vender”, diz o manual .

Mas possuir uma franquia HomeVestors é caro. Além das taxas e comissões pagas à empresa, os franqueados são obrigados a pagar somas pesadas – muitas vezes dezenas de milhares de dólares por mês – para apoiar o marketing.

Uma equipe de auditores corporativos trabalha para garantir que nenhuma taxa seja inadimplente. Essas pressões financeiras podem levar ao desespero por negócios, o que, por sua vez, pode levar a um comportamento antiético, segundo ex-franqueados.

A ProPublica encontrou um padrão de nadadores da HomeVestors enfrentando alegações de que exageraram a verdade ou enganaram os proprietários na busca por negócios.

Uma mulher em Fort Worth, Texas, disse em uma entrevista que um franqueado lhe disse que ela poderia assinar legalmente um contrato para vender a casa de seu falecido marido, mesmo que ela não estivesse na escritura.

Um homem no condado de Broward, Flórida, acreditava estar assinando um documento para um empréstimo para compra de uma casa que na verdade era um contrato para vender sua casa de US$ 100 mil por US$ 37.500, de acordo com uma ação que ele abriu, mas acabou abandonando. (O porta-voz da HomeVestors disse que o documento foi rotulado como um contrato de venda.)

Uma mulher no Arizona disse em uma entrevista que lhe disseram que a casa de sua falecida mãe, em uma popular cidade de recreação ao ar livre, teria que ser demolida e reconstruída para obter um preço justo. Depois de pagar US$ 10.000, a franquia HomeVestors vendeu-o por US$ 55.000 sem fazer nenhuma melhoria.

“Não foi apenas um mau ator”, disse um ex-proprietário de uma franquia da Califórnia que falou anonimamente porque temia represálias da HomeVestors. “Tornou-se difundido na cultura.”

O porta-voz da HomeVestors disse que tal comportamento não é ensinado ou tolerado e, quando for descoberto, “pretendemos tomar medidas rápidas, incluindo o encerramento de uma franquia”.

Ela acrescentou que “mentir é contra nosso código de ética e nossa cultura”. O porta-voz não quis citar quais franquias ou mesmo quantas foram encerradas por violar os padrões da empresa.

A ProPublica descobriu que a HomeVestors concedeu prêmios a oito proprietários de franquias nos últimos dois anos que se envolveram em comportamentos que a empresa disse não serem tolerados.

Em seus manuais de treinamento e em suas conferências anuais – eventos turbulentos em que proprietários de franquias posam para fotos com Ug e um flipper usava um terno estampado com notas de US$ 100 – a HomeVestors ensina o sistema Sandler. No centro desta estratégia de vendas está a construção de relacionamento com os proprietários, a fim de “encontrar a dor”.

“A dor é sempre uma forma de motivação”, diz o manual de treinamento . “Depois de descobrir a dor do vendedor, você terá uma chance muito maior de comprar a casa.”

Entre as circunstâncias que podem gerar uma venda rápida: um emprego perdido, uma execução hipotecária iminente ou um filho precisando de cirurgia. Um ex-franqueado descreveu como descobriu a dor de um potencial vendedor de Atlanta ao perguntar ao proprietário por que ele precisava vender tão rápido. A resposta: sua mãe estava vivendo seus últimos dias em um hospício a 2.300 quilômetros de distância.

“Não é porque querem vender a casa”, disse o ex-franqueado. “É porque eles querem ir ao Colorado para ver a mãe moribunda.”

“Eu nunca vou vender para você”

Cerca de dois meses depois de Corrine Casanova ter aceitado a oferta de Evans, seu filho pagou uma avaliação.

A Corrine's não era uma das casas feias mitificadas nos anúncios da empresa.

O avaliador considerou-o “razoavelmente mantido”, observando melhorias recentes no encanamento, nos quartos, na linha de esgoto e no estuque externo.

A avaliação estimou o valor da casa em US$ 440 mil, US$ 165 mil a mais do que Evans havia oferecido.

Ao longo dos anos, os Casanova investiram tempo e energia em melhorias modestas: uma entrada de automóveis, que David e seu pai repavimentaram na década de 1980, ainda estava em boas condições; um novo piso de carvalho custava cerca de US$ 7.000 há cerca de 13 anos.

Quando adolescente, David trabalhou depois da escola para seu pai, testando diodos e semicondutores na garagem da casa.

Sua mãe, que mantinha registros meticulosos das finanças da família, lhe dava cheques da empresa em vez de uma mesada.

“Eles nos ensinaram isso quando éramos pequenos”, disse David Casanova. “Se você quer algo, você trabalha para isso, economiza e compra.”

Embora David inicialmente não soubesse que sua mãe havia concordado em vender, ele sabia que ela era vulnerável e tentou protegê-la. O pai de David, antes de falecer em 2014, alertou David que a condição de Corrine era pior do que parecia - que ela poderia fingir que estava “muito bem por cerca de cinco minutos” antes que os sintomas de sua demência se tornassem evidentes.

Em 2016, a sua saúde deteriorou-se a tal ponto que ela precisou de cuidados a tempo inteiro. Ela passou a acreditar que era adolescente novamente, vivendo na década de 1950, disse David.

Os materiais de treinamento da HomeVestors são inequívocos sobre como tratar potenciais vendedores cujas habilidades possam estar diminuídas: “Um Franqueado não deve comprar bens imóveis de qualquer pessoa que o Franqueado saiba ou tenha motivos para suspeitar que esteja sujeito a uma tutela ou tenha uma capacidade mental que seja diminuído a tal ponto que a pessoa não entende o valor do imóvel.”

No entanto, os registos mostram um padrão de desrespeito por essa directiva.

Em 2020, um homem de 78 anos de Atlanta foi convencido a assinar um contrato de venda por US$ 97 mil, cerca de metade do valor pelo qual foi vendido posteriormente. Oito semanas depois, um exame cognitivo mostrou que ele não conseguia escrever uma frase ou nomear o ano, a estação, a data ou o mês, de acordo com um processo ainda pendente.

(O franqueado disse à ProPublica que o homem parecia ter pleno comando de suas faculdades, e a HomeVestors disse que a franquia não faz mais parte da empresa.)

Nesse mesmo ano, uma mulher de 77 anos de Glendale, Arizona, que já não conseguia gerir as suas finanças, assinou um contrato para vender a sua casa por menos de metade do seu valor, de acordo com documentos judiciais. Na luta que se seguiu para salvar a sua casa, a mulher compareceu a uma audiência remotamente, a partir do seu quarto de hospital.

(Um porta-voz da HomeVestors disse que o processo não foi iniciado por uma franquia, mas sim por outro investidor que comprou o contrato de venda da franquia. O porta-voz, no entanto, não comentou sobre as interações do proprietário da franquia com o proprietário idoso. O negócio não é mais um Franquia HomeVestors, disse ela. O processo foi resolvido no tribunal de falências.)

E em 2021, o advogado de um idoso na Califórnia acusou um franqueado de se aproveitar da “fraqueza mental devido à idade” do homem para convencê-lo a vender sua casa por US$ 175 mil abaixo do valor de mercado.

(Um porta-voz da HomeVestors disse que a empresa não tinha conhecimento deste caso e desde então enviou uma carta informando ao franqueado que pode estar violando seu contrato de franquia por não divulgar o litígio. O caso foi resolvido fora dos tribunais.)

Martha Swanson, uma mulher de 83 anos da Geórgia que sofreu uma série de pequenos derrames, vendeu sua casa para uma franquia HomeVestors por US$ 82.111, depois passou os últimos três anos de sua vida agonizando com dinheiro, incluindo como pagar os US$ 3.000. custo mensal de seu centro de moradia assistida.

“Isso simplesmente não é ético”, disse sua filha, Sherry Nixon, à ProPublica.

No caso de Swanson, a franquia se dedicava ao “atacado”, entregando a propriedade a outro investidor por um preço mais alto, sem fazer nenhuma melhoria. O resultado é que uma parte do capital vai para o flipper em vez de para o proprietário – dinheiro que Swanson precisava desesperadamente, disse Nixon. A prática está sob escrutínio regulatório em vários estados.

O dono da franquia que comprou a casa de Swanson disse que “toma muito cuidado” ao lidar com idosos e a teria dispensado do contrato se ela tivesse pedido.

A HomeVestors disse que incentiva suas franquias a reabilitar apenas uma casa por vez, enquanto vende no atacado outras propriedades que compram. Seu porta-voz também disse que a empresa não tem como alvo proprietários idosos, acrescentando que pessoas com mais de 70 anos representam menos de 20% de seus vendedores. Quase um terço de suas compras são de pessoas com mais de 65 anos.

Corrine Casanova viveu apenas 19 dias depois de ceder sua casa. Pouco depois de sua morte, um de seus vizinhos encontrou um bilhete manuscrito de Evans em sua porta e ligou para David. A nota era um lembrete de que o depósito estava prestes a ser encerrado. Quando David percebeu o que havia acontecido, ficou furioso.

“Eu nunca vou vender para você”, disse ele à empresa. "Eu nunca mais vou deixar você entrar nesta casa pelo que você fez com minha mãe."

Refém do acordo

A Patriot Holdings não estava disposta a abandonar a casa de Casanova.

Cinco dias depois de David confrontar a empresa, a franquia entrou com uma ação de quebra de contrato contra ele. Eles também registraram um aviso de uma disputa de propriedade contra o título, chamada de litispendência, que torna quase impossível vendê-lo a qualquer outra pessoa.

É comum que muitas franquias da HomeVestors entrem com tais ações judiciais quando os proprietários tentam cancelar uma venda ou registrar uma litispendência ou documentos semelhantes – denominado “turvação de um título” – como forma de vincular o proprietário a um negócio. A ProPublica encontrou mais de 50 franqueados obscurecendo títulos ou processando por quebra de contrato em mais de uma dúzia de estados.

Algumas franquias entraram com apenas algumas ações judiciais – embora seja difícil obter uma contagem precisa porque as disputas são frequentemente resolvidas de forma confidencial por meio de arbitragem. Outros, incluindo algumas franquias reconhecidas pela HomeVestors como de melhor desempenho, frequentemente obscurecem os títulos.

Uma franquia da Flórida, Hi-Land Properties, entrou com duas dúzias de ações judiciais por violação de contrato desde 2016 e obscureceu títulos em mais de 300 propriedades ao registrar avisos de um contrato de venda. Num caso, processou um homem idoso tão incapacitado pela doença que não conseguia sair de casa.

A Hi-Land Properties foi eleita a Franquia Nacional do Ano da HomeVestors cinco vezes. Em 2017, Hicks, CEO da HomeVestors, elogiou o proprietário da Hi-Land como um “franqueado leal e trabalhador que representou bem a nossa marca nacional, melhores práticas e valores”.

A franquia de Cory Evans, Patriot Holdings, entrou com ações judiciais de quebra de contrato recentemente em 2019. Durante a mediação de um caso, a empresa exigiu US$ 150.000 para ir embora, de acordo com a filha do proprietário.

“Por que você manteria pessoas como reféns?” ela disse. "Isso é insano."

Alguns flippers argumentam que é uma prática necessária para proteger os seus investimentos, observando que assim que um contrato é assinado, uma propriedade começa a custar-lhes dinheiro, incluindo taxas de inspeção e título e custos de financiamento.

Especialistas imobiliários, no entanto, dizem que o grande volume de ações judiciais e avisos de títulos dos franqueados da HomeVestors não é apenas um indicativo de uma prática comercial predatória, é um reconhecimento tácito de que os vendedores muitas vezes ficam sabendo mais tarde de melhores opções.

“As pessoas geralmente tentam desistir de acordos que não entenderam”, disse Sarah Bolling Mancini, advogada do National Consumer Law Center. “Se o seu modelo de negócio convence os proprietários a assinar um contrato de compra e venda com base em declarações falsas sobre o valor da casa”, disse ela, isso levará muitos vendedores a “querem desistir mais tarde”.

Charles Tassell, diretor de operações da National Real Estate Investors Association, acrescentou que a turvação de títulos não é considerada uma “prática normal” no setor.

“Tem desconto para vender rápido ou fazer algo assim com dinheiro? Sim”, disse ele. “Mas quando você começa a obscurecer títulos e coisas assim, isso começa a seguir um caminho totalmente diferente.”

Donald Cameron, proprietário da Hi-Land Properties, negou que a nebulosidade de títulos seja uma prática predatória e observou que muitas vezes ajuda as pessoas com mantimentos ou contas de luz enquanto tenta comprar suas casas. O contrato gravado é necessário para afastar outros investidores que tentam comprar o imóvel.

Ele disse que processou o homem que adoeceu porque ele lhe adiantou US$ 4 mil. Ele também disse que seguiu a política da HomeVestors de envolver o filho adulto do homem nas discussões. O homem morreu pouco antes de o tribunal emitir uma decisão à revelia a favor de Cameron.

“Meu escritório comprou mais de 2.000 casas desde que entrei na HomeVestors em 2005 e tenho muito orgulho de fazer as coisas da maneira certa”, disse ele.

A HomeVestors disse que não sabia que as franquias haviam tornado a nebulosidade dos títulos uma prática comercial rotineira. Em resposta à reportagem da ProPublica, a empresa proibiu isso.

Na gravação da chamada de 18 de abril obtida pela ProPublica, a liderança da HomeVestors advertiu as franquias que frequentemente se envolvem em títulos turvos.

“Claramente, é apenas uma má prática com a qual não nos sentimos confortáveis”, disse Maren Kasper, diretora-gerente da Bayview Asset Management, a empresa de gestão de investimentos que comprou a HomeVestors em 2022.

Os legisladores reconheceram que a pressão e as táticas abusivas, exceto a fraude, são tão comuns em alguns setores que o consumidor precisa de mais proteção. Nas vendas de timeshare, por exemplo, alguns estados exigem um período de rescisão definido que permite ao comprador desistir. Um período de “aparência gratuita” está incluído na compra de anuidades. Leis de limão para carros usados também são comuns.

Essas proteções estão praticamente ausentes para os proprietários que lidam com problemas de casa.

Mas alguns estados e cidades começaram a promulgar regulamentações. Por exemplo, em Filadélfia, os house flippers são obrigados a fornecer aos potenciais vendedores uma “declaração de direitos” que identifica recursos para ajudar proprietários desesperados e descreve como podem obter um preço justo.

“Quer dizer, tenho 24 horas quando compro uma passagem de avião, certo?” disse Shamus Roller, diretor executivo do Projeto Nacional de Lei de Habitação. “Neste tipo de situações não licenciadas, deveria haver um certo nível mais elevado de proteção quando não há profissionais envolvidos do lado do vendedor.”

“Os únicos que não estão cedendo”

Ao contrário de muitos proprietários encurralados por “Situações feias”, David Casanova tinha tempo e dinheiro para lutar contra a franquia HomeVestors pela casa de sua mãe.

Depois que a Patriot Holdings entrou com uma ação para manter os Casanovas no contrato de venda, David apresentou uma queixa cruzada alegando fraude e abuso de idosos. Evans, afirmou ele, usou “carinho, intimidação e coerção” para fazer Corrine assinar o contrato.

Por quase três anos, a Patriot Holdings lutou pela casa. A empresa não divulgou sua reclamação até que Evans se tornou objeto de uma investigação criminal por causa de suas relações com duas vítimas idosas no condado de Ventura.

Em agosto de 2020, Evans se confessou culpado de duas acusações criminais de tentativa de roubo de bens imóveis. Ele recebeu pena de prisão suspensa, desistiu dos processos contra ambas as vítimas e pagou uma indenização.

Ele foi proibido de “qualquer transação envolvendo compra ou venda de imóveis” durante sua liberdade condicional. Eventualmente, de acordo com a lei da Califórnia, sua condenação foi eliminada.

Quando Evans foi condenado, a HomeVestors deveria ter rescindido seu contrato de franquia com a Patriot Holdings, de acordo com os termos do contrato de franquia. Patriot Holdings é uma das franquias de maior produção da HomeVestors.

Em vez disso, a HomeVestors exigiu que Cory Evans fosse removido do cargo de proprietário da franquia que dirigia com seus irmãos Cody, Chris e Casey Evans e seu parceiro Scott Mansfield, disse um porta-voz.

No entanto, os registros internos da HomeVestors mostram Cory Evans listado ao lado de seus irmãos no prêmio de “volume total de vendas” de 2021. O porta-voz da HomeVestors disse que Cory Evans foi incluído por engano no prêmio.

A Patriot Holdings não utiliza mais o advogado que iniciou o processo contra a família Casanova, segundo um porta-voz da HomeVestors. O advogado já representou outras franquias e participou de convenções da empresa.

“Não temos conhecimento de nenhuma reclamação desde a remoção de Cory Evans da franquia”, disse o porta-voz.

Nem Cory Evans nem seus irmãos responderam aos pedidos de entrevista.

Depois que a luta pela casa de Corrine Casanova terminou, David a vendeu por US$ 510 mil – US$ 235 mil a mais do que Evans havia tentado pagar por ela. David disse que não fez nenhum dos reparos que Evans insistiu, sob juramento, que eram necessários.

Agora é a vez de David se recusar a ir embora: ele está usando o produto da venda para continuar seu processo por abuso de idosos contra a Patriot Holdings. A data do julgamento está marcada para junho.

“Ainda hoje, basicamente, eles não sentem que fizeram nada de errado”, disse ele. “Eles não têm empatia pelo que fizeram minha mãe ou sua família passar nos últimos seis anos.

“Eles prosperam com isso e empurram você, empurram você, empurram você. E até onde eu sei, somos os únicos que não estão cedendo.”

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